人 人 有 房 不 是 梦
吴 志
现在的房价贵到百分之九十的人都买不起房了，其中一些稍有能力的人只好借钱买房，包括向银行借钱（按揭）买房，但对于多数人来说要么首期交不起，要么银行的钱借不起。这种情况肯定是不正常的，显然在某些环节出现了问题。
房价高不仅成为民众头痛的问题，也成为政府头痛的问题，政府采取了许多前所未有的严厉措拖平抑房价，是有一些效果，起码房价的上涨没那么快了，但没能从根本上解决问题，民众希望看到的不是上涨较慢，不是维持现状，也不是有所下跌，而是大幅下跌！这好比水开了往锅里加点冷水，是可以暂时抑制开锅，但过一会又开锅了，若想不开锅最根本的办法是釜底抽薪。
一个市场的价格上涨，政府是很难摁得住的，摁得住一些摁不了许多，摁得住一时摁不了长久。这好比洪水上涨，能把洪水摁下去么？物价上涨，如果是正常的，没必要人为干预；如果是不正常的，就必然存在问题，解决问题之后，物价就回归正常了。解决问题不是摁价格，而是排除市场中存在的障碍。
政府需要做的是找到问题，解决问题。城市住房贵主要是地皮贵、税费多、利润高、热钱炒，这些都属不正常的范畴，解决这几个问题就人人买得起房了。解决这些问题都不是难事，问题在于有没有愿望、决心和胆量解决，因为牵扯到各方面的利益。
一线城市地价非常高了，分摊到每平方米楼面的地皮费，高的达两万多元，中等的一万多元，低的也有几千元，比房子贵多了。假如一个三口之家住一百平方米的房子，光地皮费就是一百多万了，实际占用的地皮也不多，若是住三十多层的楼，平均每人实际占用一平方米左右的地皮。为了这一平方米地皮付出这么高的代价，实在不应该。
政府向开发商拍卖土地，大概是向港英政府学的，把这一招移植过来值得反思。当年的香港殖民政府想赚钱，最好的方式是卖中国的地赚中国人的钱，于是就发明了拍卖土地，这么一来就让开发商争得头破血流了。等到中国收回香港时，好地都给卖得差不多了，英国人把这块殖民地变成货币带回去了。土地拍卖最终导致一个结果：香港房价全球最高。这剥夺了香港人的幸福，挣了钱就得拿出很大部分还按揭，等于一生都为银行打工，而且只能住在狭小的窝居里。不仅如此，香港的工业也受到了抑制，地皮太贵谁也开不起工厂了。
土地拍卖，虽然名义上是政府向开发商征收地价，但实际上是转嫁给市民了，等同于政府向市民征收。不要认为政府向市民征收地价是天经地义的，这相当于村委向村民征收“宅基地”的地价，这在村里是绝对行不通的。在城里也是同样道理，城里的房价高到市民都买不起了，这就是行不通的红灯信号。
为了解决市民住房用地问题，这一平方米土地不卖如何？送！送出去，送给市民，凡是没享受过福利分房的每个市民，都有机会得到一平方米的免费地皮。为什么要送？理由很简单，土地是国家的，作为国家的公民，国家的主人，为什么不能免费获得一平方米的立足之地呢？是村民都可以免费获得一两亩土地，另外还有十几平方至几十平方米自建住房的宅基地，是市民也应该获得一平方米的“宅基地”。
风水轮流转，现在村民都成“地主”了，能不能给市民以村民待遇呢？做不成“大地主”，做个一平方米的“小地主”也成。这么做实际上就是搞土改，是新的历史条件下的土改，很有必要啊。当年民众拥护共产党打老蒋打日本，就是因为共产党搞土改，可惜这个好传统丢掉了，现在捡回来也不迟。
对于一个执政党来说，这不是愿不愿做的事，也不是想不想做的事，更不是敢不敢做的事，而是必须要做的事，因为这是当前民意所在，事关党的生死存亡。执政党要做的事，不是利用国家资源聚财，而是利用国家资源为民众造福，包括把基本住房用地公平分配给民众。聚财是祸，散财是福啊。造福于民不必“过过手”，“一手”总比“二手”好，即使冠以“取之于民用之于民”之类冠冕堂皇的理由，也是行不通的，因为老百姓感觉不到，不吃这套。特别是在行政机构自身消耗财政收入太多，各项开支又不够透明的情况下，这么说是苍白无力的。
对这个问题也不必遮遮掩掩，地方政府拍地推高房价，已是路人皆知，民众颇有微词，既然如此不如公开拿出来讨论，与民众共同商量一个符合民意的解决办法，这是最明智的方式。
把市民基本住房用地送出去，这对政府、对市民、对开发商都有好处，政府的最大目标是社会稳定，要社会稳定就得解决民众的衣食住行，这比反腐更重要，其中的住是极其重要的民生大事。大家都买不起房了还有社会稳定么？对于开发商来说，价格下来了也不影响利润啊，低价卖得更多，何乐不为？
这么一来，房价就削去大半了。房价还剩下什么呢？土建费1000元左右，装修费1000元左右，电、水、气、电话、电视、宽带等400元左右，税费最好控制在10%左右，利润最好控制在10%左右，这样每平方米房价就在2840元左右了，一百平方交30%首期也就七八万，这样家家都买得起房了。
其中电、水、气、电话、电视、宽带项目的管线敷设费用，按道理是不应分摊给业主的，而是应该由相关专业公司来投资，就像餐馆要出装修、桌椅、碗碟、厨具等费用一样，没有理由让食客在用餐之前出钱搞装修。若这部分由相关公司出，那么省下的每平方米400元可以考虑作为城市配套增容费的补充，主要用于道路、绿化、环保等，学校、医院等盈利机构不应享受这项费用，除非属于公益机构。
城市“福利房”也可以流通（目的是方便市民换房，换“福利房”或商品房），但只能转让给没享受过“福利房”的市民，而且不能溢价出售，可以把历年通胀率加上去，同时要减去房屋折旧。享受“福利房”的市民辞世后，亲属可以继承，不愿继承的可以由政府赎回再分配。凡享受过“福利房”的市民就不能再享受第二次。
对于在当地工作的外地人，他们也有购房需求，对此政府可以制订一些准入条件，比如说在当地工作累加时间满五年以上的可以购买“优惠房”，适当征收合理的土地使用费，原则是把在其家乡获得“宅基地”的价值收回来。针对每个人有所不同，其获得越多就收得越高。若有必要，当其离开这座城市时也可以原价赎回。
土地是可以赠送的，税费也是可以少收的，政府做个决定下个文件就可以了，开发商的利润在特殊情况下也是可以强行规定的。每一个行业若利润占营业额的10%，可以说是非常可观的了，为什么房地产业就要有暴利？
为了防止开发商变相涨价，政府可以“两头定死”：售价定死，质量定死（制定详细的质量标准），愿意做的开发商就来做，不愿做的开发商自己走开，毕竟土地是免费划拨的，这也是一种特权，政府把售价定死、质量定死也无可厚非。相信任何一个地产商都想吃这块大肥肉。
要纠正一个观念，总体房价低了，不意味着房地产业萎缩了，也不意味着中国经济下滑了，房价高低与经济增长没关系。好比卖馒头，今天这个馒头卖一块，明天这个馒头卖两块，不意味着经济增长一倍；今天这个馒头卖一块，明天这个馒头卖五毛，不意味着经济下滑一半。今天做一个馒头，明天做两个馒头，意味着经济增长一倍；今天做一个馒头，明天做半个馒头，意味着经济下滑一半。关键在产量的增减，不在物价的升跌，物价的高低只是经济的虚高或虚低。
当然，商品房还可以继续开发，商品房用地还可以继续拍卖，开发商品房可以满足不同消费层次的需要。有房住是实现小康，住高档商品房是追求富裕生活，这也没有什么不可以的。
炒房是需要抑制的，凡是生活用品用来炒都是不正常的，如果柴米油盐酱醋菜都炒的话，就消费不起了，生活负担就太重了。炒大蒜，炒茶叶，炒车票，都属不正常之列，房子也是生活用品，也是不能乱炒的。炒房大体有几种情况：第一种情况是为了升值保值。市民购买第二套、第三套，大多属于这种情况，因为人人都认为人民币会贬值，存在银行不放心，在通货膨胀的情况下更是如此。第二种情况是为了解决生活来源。一些人下了岗没有固定工作，就以炒房赚差价为生了。第三种情况是国内的热钱炒。这部份来自国内游资，把楼价炒高，抓一把就走，万一脱不了手就留着等升值。第四种情况是国外的热钱炒。国外资本看好人民币升值的大趋势，但人民币没有进入国际市场，不能自由兑换，想炒也炒不了，通过各种渠道兑换和收藏人民币也行不通，因为人民币在国内相对于商品也贬值，于是最佳途径就是购买中国的房地产了，这既可以坐享人民币升值的好处，又不受国内通货膨胀的影响，这部分热钱可能是一二线城市房价上涨的主要动力。
有一剂猛药：对炒房溢价课以重税，征收溢价的一半甚至大半，让炒房基本无利可图，肯定可以抑制炒房风。不过这剂药毒性太大，不符合市场经济的宗旨，会对中国市场经济的形象有影响，也会影响世界资本投资中国。还是柔性调控，以柔克刚更好。任何东西的炒作，都要有人跟风才行，不然就是自己玩自己。对于炒房来说，跟风者是实际需要住房的人，房价越升越想买，因为担心以后买不起。当每个市民都可以购买“福利房”后，对商品房有需求的人就所剩无几了，买的人少了房价就很难推上去了。炒房客势单力薄无人跟风，就成不了气候了，即使有能力炒上去，也是炒房客之间玩游戏，对普通民众没多大影响。
当然，政府现在大量兴建保障房，这是抑制房价的有力措施。保障房大概有两种概念，一种是低价房，一种是廉租房。低价房是政府减少征收土地转让费，但不是完全送出，也不是全部市民都能享受，只有少数市民才有资格享受，对得不到保障房的绝大多数市民来说，是新出现的一种社会不公，将来可能会引发社会问题。廉租房基本是送给市民住的，同八十年代以前的廉租房没有本质区别，只是政府没有足够资金满足市民对廉租房的需求。有了“福利房”之后，廉租房就不需要盖得太多了，这样可以减轻政府负担。
现在各地中央和地方出台的一些调控措施，那是没有办法的办法，不这么做房价就会像火箭那样冲上去。限购、限贷、开征房产税等，都有一些毒副作用，是药三分毒啊。
有了福利房也就不必征收房产税了。房产税的开征是需要慎重的，主要是开了这个头不好，现在是针对超面积和高档房，但将来有可能会波及普通老百姓，某个领导上台后一时心血来潮，大笔一挥范围就放宽了。即使将来征税范围不放宽，也会波及普通老百姓。三口之家住一百多平方，小孩成家出去了，就有可能要交房产税了，若老伴死了房产税就很重了，孤寡老人能交得起么？
房产税不是人人都交得起的，买得起房不一定养得起房，就像买得起车不一定养得起车，即使买房时是富人，也有失意落魄的时候，到了这步田地自己有房也住不起了，何况买房人多数都是借银行的钱买房的。物业管理费再加上房产税，这不是小数目，其结果是有房等于租房。现在不吃不喝躺在家里，一个月也得一两千元才下得来吧，再加上房产税没两三千元下不来吧？这是什么概念？即使不吃不喝活着也不容易！要养的东西太多了，养自己，养老婆，养小孩，养老人，养车子，还要养房子。住房是公民的窝，如果自己的窝都滚烫热辣无法藏身，这个世界就没有安全感了。再说，自己拥有财产凭什么要纳税呢？黄金、珠宝、存款、汽车和鞋子也是财产啊，要不要征财产税呢？政府做事有一个基本原则：不能给人民群众的生活和工作制造困难、增添障碍和施加压力。
有人提醒，房产税征收标的物是房产，而房产是包含房子与土地两部分的，房子这些年来并没有增值，反而年年折旧减值，土地则是年年增值的，而土地是业主向国家租来的，既然租约签订了七十年，增值了也与业主无关啊。剔除了土地之后，剩下的只有不值钱的、年年贬值的房子了，哪里还好意思征税呢？要征也征不了几个子啊。因此，征收房产税在法理上行不通。
放弃部分土地拍卖，减少房地产税费，这是需要政府让利于民的。政府是为人民服务的，而不是凌架于民众之上的利益集团，政府一切行为要以实现民众利益最大化为目标，把土地送给市民符合民众的最大利益。现有财政收入，已足以满足政府开支了，而且每年还以两位数增长，高于GDP增长率，减少这一部分无碍大局。假如没有这一部分就会造成政府财政赤字，那么只需考虑压缩政府开支。
有了福利房也就不必限购了。限制购房，是限制购买力，限制生产力，限制国家经济增长。房地产业是中国的最大产业，对国家经济的拉动极大，本身的经济总量就大，还牵扯到上游许多相关产业，可谓牵一发动全身。从根本上说，不论国内热钱，还是国外热钱，涌进中国市场购买任何商品，对国家经济都是有好处的。除非这种商品出现匮乏，满足不了民众的基本需求，而商品房并没出现匮乏。外国热钱涌入购物，等同于国内商品出口，房子也是商品啊。
中国是不是没有建楼的土地了呢？当然不是，市区还有许多旧楼烂楼可以拆掉重建，舍不得拆是不对的，只保留少量作为纪念品就行了，绝大多数都应拆除。为什么？你不拆旧楼就要占用农田，将来不用吃饭么？房子与人一样也是有寿命的，房子自然寿命大体是50－100年，到了一定年限就得推倒重建，不然住得不舒服也不安全，每座城市百岁老房是极少数。拆旧建新，人类有史以来就是这样做的，谁见过唐朝的房子？天安门不是明代的，也不是清代的，而是1970年重建落成的。
除了拆旧楼之外，城市外围还有许多地，远一点无所谓的，现在家家户户有车了，三十公里不算远啊，每座城市周边三十公里范围有多少土地呢？郊外的楼盘大气，有山有水有空间，空气好气温低，人见人爱，现在有钱人谁还住市里啊？况且，楼是可以往山上建的，也是可以往海里建的，不要只盯着农田，中国有多少山地？有多少丘陵？有多少荒坡？有多少荒漠？还有多少大海？好好利用全世界涌进来热钱建设祖国，用不了多少年中国就是最新最美的国家。
有了福利房也就不必限贷了。货币也是商品，银行不把自己的商品（货币）卖出去，也影响到银行业做生意，银行也需要赚钱，也需要生存，也需要发展啊。对于银行来说，房贷是重点生意，而且风险很小。
限制购买力不是解决问题的根本办法。人家要买东西能限得住么？限得了一时限不了长久，购买力压抑越久能量积聚越多，迟早会像火山一样爆发，到那时一切都会失控，发生什么事都有可能啊。
值得指出的是，对房价上涨造成的社会问题，中央政府和地方政府的态度是不同的，中央考虑的是社会稳定，地方考虑的是财政收入。拍地收入的受益人是地方政府而不是中央政府，这是地方重大的收入来源，有了这笔钱地方可以做很多事，包括城市建设、政绩工程和支撑庞大政府机构的开支。所以，中央是下了很大决心限房价，而地方则是为了应付中央出台一些不痛不痒的措施。比如，“把房价升幅控制在GＤP增幅之内”等等。如果实施一项政策，中央下决心，地方假出力，你能指望产生预期效果么？
中央除了需要考虑社会稳定之外，还需要考虑经济增长，毕竟房地产业是中国经济增长的主要动力。这是为什么中央也很难下决心的原因，弄清房价高低与经济增长没关系之后（见上文馒头原理），下决心把地送给市民就不是难事了。其实，房价低了需求更多，中国经济增长也更快。
当前的房价上涨与通货膨胀有关。通货膨胀的发生只有两个原因，要么是商品匮乏，要么是货币过多。这些年商品生产没有减少，显然是货币投放太多，背景是中国与美国正在打一场货币战争。美国为了让中国持有的美国国债缩水，打击中国商品出口，遏制中国经济增长势头，多次力压人民币升值未果，于是就滥印钞票自贬美元，造成人民币相对升值，我们为了自保也跟着印钞，于是通货膨胀发生了。这么打我们会吃亏的，毕竟美国比中国钱多，人家印一美元我们就得印六七元人民币，不能长久陪着玩的，仗不能这么打。
首先要意识到，美元地位下降，人民币地位上升，这是不可阻挡的历史趋势，也是符合中国根本利益的历史趋势。在这种趋势之下，只可顺势而为，不可逆势而动，不然迟早我国货币和经济会崩盘的。试想一下，美国印了六千亿美元，中国敢印四万亿人民币么？美国年年都发行五六千亿国债并印制当量钞票，中国年年都敢跟着人家屁股走么？再想一下，若世界各国都为了自身利益自贬货币，调低对人民币的汇率，我们能招架得住么？
一美元兑六点六元人民币，这不是合理汇率，而是扭曲汇率，美元已经不是美金了，早就与黄金脱钩了，早就贬值得面目全非了，没必要继续把美元当成宝，抛弃它，淘汰它，取代它！让人民币昂首阔步走进世界市场，取代美元的地位。
人民币升值了，也许商品出口会减少，不过我们可以大量出口另一种商品——人民币，有这种商品出口就足够了，足以弥补所有商品出口减少带来的损失。大量出口身价不菲的人民币，可以在世界市场买回大量廉价商品慢慢享用，这样岂不更好？别忘了，人民币也是商品，代表着等值的商品，是一切商品的化身，哪有禁止自己商品出口的道理呢？人民卖价越高赚的差价越大，岂不是天大的好事？现在不允许人民币走出去，等到将来再放行反而会出问题。当人民币的真实价值到了与美元三比一、二比一或一比一，到那时再允许人民币进入世界市场，人民币瞬间飚了上去，全国所有出口企业就会同时关门。
既然美元靠不住了，出口企业可以不要美元了，让国外客户用人民币支付，这么一来出口商品的售价更低了，出口商品说不定不减反增呢。外国人为了购买中国商品，首先得用美元购买人民币，由于人民币汇率高，在“卖钱”的时候赚了一笔，在“卖货”的时候又赚一笔，何乐不为？这么做生意不是做得更大、赚得更多么？
即使用美元结算，未必就是穷途末路了。第一，美国大量印钞造成美元贬值，意味着美国发生通货膨胀，这样美元不仅兑人民币贬值了，兑世界各国的货币都贬值了，美国市场所有商品都会涨价，这根本就不会影响我国出口。简单说，鞋子贵了20%也得买来穿啊，买中国鞋是这个价，买越南鞋也是这个价。毕竟不仅仅是美元兑人民币贬值，这就没什么可怕的了。经济学新定理：两国货币汇率变动会影响进出口，若一方发生通货膨胀造成汇率变动，只是单方货币增加，不是真正价格变化，不影响进出口。
第二，对于美国之外的世界各国来说，使用美元购买中国商品，美元只是短暂充当过渡货币，即先用本国货币换成美元，再用美元购买中国商品，美元贬值了也没什么影响啊，原来提来一挎包，现在扛来一麻袋就是了，如果美元变成了纸，拉来一卡车也能把中国商品换回去。美元高低不影响中国商品的价格，只要该国货币与人民币之间的汇率保持不变就成。经济学新定理：世界货币汇率变化，不影响第三国之间进出口，除非进口国拥有大量世界货币。
第三，中国出口到美国市场的商品，大多是轻工业产品，不与美国工业有抵触，美国几乎就没有这些工业，因而具有补缺性质，属于美国民众的必需品。虽然美国民众可以选择第三国的商品，但选择余地不大，能做到物美价廉的只有中国。比如服装，那是中国几十万家服装工厂中的顶尖工厂，击败众多竞争对手后脱颖而出，才能打入美国市场的，这不是第三世界国家的服装能够相比的，他们没有这么多人才、这么多技术、这么多竞争。这与八十年代的日本不同，当时日本汽车大举出口美国，对美国汽车工业造成冲击，美国不得不强迫日元升值。
第四，对于某些出口商品，价钱从来就不是问题，人家就是认这个产品，认这个品牌，贵点又如何？照买不误。
更重要的是，现在有些出口企业利用扭曲汇率大赚其钱，其实不是赚外国人的钱，而是赚中国人的钱，把在外国市场赚到的美元拿到银行兑成人民币，超级利润就实现了，他们赚的其实是汇率啊。既然如此，这类企业倒闭了对国家来说不是坏事。
外汇进入国际市场，国外的热钱就不必大举涌入中国了，若看升人民币在境外购买就是了，想炒也可以动用巨资来炒啊，只是这个市场实在太大，不是任何政府或财团能炒得动的。
这么看来，美国增印钞票自贬美元，对中国出口没有任何实质性影响，有的话也是在通货膨胀之下美国人更穷了，买东西会有所减少。货币是商品流通的工具，如果把它当成战争武器，那么就会搬起石头砸自己的脚。货币战争那是一种夸大，把竞争当成战争，会变味，会变质，会带来过火行为。货币是不会打仗的，各国货币之间从来就没有爆发过战争，如果该有战争早就有了，毕竟货币有几千年历史了。各国之间有汇率之争，外汇市场有汇率沉浮，这都是正常的经济竞争和经济现象。外汇市场会有大起大落，惊心动魄，市场从来都是这样的，时不时就会有疯狂。如果一种货币发生崩盘，那么就说明它是该崩盘了，只要有人轻轻一推就会发生雪崩；如果一种货币汇率合理，无论是索罗斯还山姆大叔，都没有能力让它发生崩盘。汇率跌宕起伏不是战争，谁当成战争来打，谁就会吃亏。
增印钞票自贬美元，一百多年来美国都干这种事，只是最近变本加厉了。这既是剥削全世界的方式，也是剥削美国民众的方式，更是美国经济的自杀行为。美国政府打仗太多，开支太大，赤字太高，面临破产危机，不得不印钱度日（政府发行国债，美联储印钞票）。不过这么一来全世界都不信任美元了，这会导致美元失去世界货币的地位，这对美国经济是灾难性的，迟早会看到美国经济崩盘的后果，因为美国经济是建立在世界货币美元的基础之上的，把基础抽走不崩盘才怪呢。说直接些，美国是靠大量出口高汇率美元赚钱为生的，包括向国外大量发行国债，现在美元天天贬值，谁还敢要呢？这不是把自己的生路堵死了么？商品出去不多，货币出去甚少，服务出去有限，今后美国靠什么为生呢？因此没必要同美国人玩货币贬值，减持美国国债就行了。
鉴于此，中国有必要控制货币投放量，这不仅是经济需要，也是政治需要，民心需要，不然在通货膨胀的预期下，钱就是烫手的了，闲钱都会涌去买房。许多问题，若不上升到政治高度是解决不了的，这实际上也是政治问题，住房问题、物价问题已经成为当前社会最不安定的因素了。上世纪八十年代曾发生一次通货膨胀，当时最贵重的商品电视机每月上涨100元，许多人都担心买不起电视机了，人心动荡，怨声载道，有文化的人都认为是政府大量印钞导致的，后来政府很快就关闭印钞机了，不过老百姓的心受到了伤害，对政府的信任也打折了。
另外，城市的发展是再也不能占用农田了，吃与住不能闹矛盾，不然迟早会给中国带来饥荒。在那些周边都是农田的城市，是不宜再扩张的，只宜拆旧建新，或越过农田向远郊发展。周边有山地、丘陵、荒坡的地方才宜扩张城市。北京可以向有山的郊区发展，上海周围没有山，不宜再扩张了，唯一出路是向海上发展，可以建设人工海岛城市（区），包括漂浮岛，人人都住海景楼多么美好。广州、深圳周围都有山，是有条件发展的。城市也不是越大越好，精美、干净、绿化、环保才是最好。
应该加强发展二三线城市和县城，不然人人都涌入一线城市，就不胜负荷了，包括住房不胜负荷。现在人往大城市走，主要是文明程度不平衡造成的，包括物质文明与文化文明。
2011年1月26日
《平衡经济学》